TAHLİYE EDİLEN KİRACININ TAZMİNAT HAKKI

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Uygulamada ev sahibinin (kiraya verenin) kiracıyı haksız tahliye etmesi nedeniyle kiracının tazminat davası açma hakkı olarak bilinen “yeniden kiralama yasağı” Borçlar Kanunu 355. maddesinde düzenlenmiştir.

TBK md.355;

“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Şeklindeki kanuni düzenleme ile, 350. madde kapsamında tahliye edilen taşınmazın 3 yıl boyunca taşınmazı tahliye eden kiracıdan başkasına kiralama yasağına tabi olduğu, bu yasağa aykırılık halinde kiracının en az bir yılık kira bedeli tutarında tazminat talep edebileceği düzenlenmiştir.

Borçlar Kanunu 350. maddesi, belli şartların mevcudiyeti ve gerçek bir gereksinim, zorunluluk hali doğması durumlarında kiracının kiralanandan tahliyesine imkan veren istisna bir düzenlemedir. Zira Türk hukuk sisteminde kanundan ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiren kiracının istisnai hükümler haricinde tahliye edilme imkanı bulunmamaktadır. BK 350. maddesi ile, kanun koyucu tarafından bu defa kiracı değil kiraya verenin gereksinimlerini önceleyen düzenlemelere yer verilerek sözleşmenin sona erdirilmesi ve kiralananın tahliyesi imkanı getirilmiştir.

Yeniden kiralama yasağı nedir?

BK 350. maddesi kapsamında kiralananın tahliye edilmesi halinde, kanun tarafından 3 yıl boyunca taşınmazın başka bir kişiye kiralanamayacağı, bu yasağa aykırı hareket edilmesi halinde kiraya verenin eski kiracıya karşı tazminat ödeme yükümlülüğü doğacağı düzenlenmiştir.

Aynı şekilde, Borçlar Kanunu 351. Maddesinde düzenlenen “yeni malikin gereksinimi” nedenine dayalı tahliye halinde de bu tazminattan sorumluğun olduğu kanaatindeyiz. Zira 355. madde ile korunan hukuki yarar, göstermelik tahliye nedenleriyle kiracının muhtemel zararlarının tazmin edilmesi, hatta zarar doğmasının engellenmesidir.

Evden çıkarılan kiracı tazminat alabilir mi?

Yasal düzenlemeye göre; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye etmesi; yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye etmesi halinde üç yıl boyunca yeniden kiralama yasağı söz konusudur. Kiralananın yeniden inşa ve imarı neticesinde, eski kiracının belirli şartlar dahilinde öncelik hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren öncelikle eski kiracısına kiralananın yeni durumu ve kira bedelini bildirmeli, yasal sürenin dolması akabinde tazminat yükümlüğünü sona erdirerek yeni kiracıya kiralamalıdır.

Haksız olarak tahliye edilen kiracı ne kadar tazminat alabilir?

Tazminata esas alınması gereken kira bedeli, kiralananı tahliye eden kiracının ödediği kira bedeli üzerinden hesaplanır. Kanunda yeniden kiralama yasağına aykırılık durumunda talep edilebilecek olan tazminat için bir yıllık alt sınır belirlenmiş olup bu konuda bir üst sınır belirtilmemiştir. Kiralananın erken tahliyesi ve yeniden kiralama yasağının ihlalinin tespiti halinde, bir yıllık kira tutarından daha fazla zararı olan eski kiracının bu zararlarını ispat etmesi koşuluyla daha yüksek tutarda bir tazminat talep etmesi de mümkündür.

Kanunda öngörülen sürelerin geçmesi, kiraya veren açısından yeniden kiraya vermenin haklı nedene dayanması hallerinde bu tazminat sorumluluğu ortadan kalkabilir

---

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7078 E., 2016/2653 K.:

“

Dava, TBK’nun 355. maddesi gereği maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ile eski malik arasında 22.05.2001 tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalı yeni malikin taşınmazı 30.09.2010 tarihinde satın aldığını ve süresinde ihtar çekip tahliye davası açtığını, mahkemece 03.04.2012 tarihinde tahliye kararı verildiğini, davalının kararı 16.4.2012 de icraya koyduğunu, 30.07.2012 günü tahliye için mecura gidildiğini ve davacının anahtarı 06.08.2012’de icra müdürlüğüne teslim ettiğini, tahliye kararının da onanarak kesinleştiğini, davalı yeni malikin kiralananı yandaki dükkanla birleştirip pimapen dükkanı açmak için tahliye davası açtığını ancak dükkan açmayıp 01.03.2014 tarihinde mecuru başkasına kiraladığını, davalının kendisine yazılı bir ihtarı da bulunmadığını, 25.08.2010 tarihinde komşu işyerinde patlama olduğunu o dönemde de kiraları yeni malike ödediğini ve kiralanandaki hasar yüzünden masraf yaptığını, 02.08.2012 tarihinde başka bir dükkanı aylık 750 TL bedelle kiraladığını, nakliye ve komisyon ücreti ödediğini, iş ve gelir kaybı olduğunu, yeni dükkana da tadilat yaptığını, son ödediği kiranın 520 TL olup, TBK 355 gereği bir yıllık kiradan az olmamak üzere fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 6.240 TL maddi tazminat ile müşteri ve itibar kaybettiğinden 20.000 TL manevi tazminatın davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı, kiralananla yandaki dükkan arasındaki duvarın kaldırılması halinde binanın yıkılacağından işyeri olarak kiralananı kullanamadığını ve davacıya teklifte bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davalının dükkanda yapacağı işe uygun olarak orta duvarı kaldırmasının binada yıkılma riski oluşturması nedeni ile orta duvarı kaldıramadığından ihtiyacı olan işte kullanamadığı ve tanık beyanlarından da anlaşıldığı üzere davalıya yeniden dükkanı kiralaması için teklifte bulunduğu ancak buna rağmen davalının dükkanı kiralamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-TBK’nun 355. maddesinde ”Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür ” düzenlemesi bulunmaktadır. Yasa maddesinde bahsedilen haklı sebep, kiracının kiralanandan tahliyesi sağlandıktan sonra üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasıdır. Mahkemenin haklı sebep olarak kabul ettiği kiralananın orta duvarı kaldırılamadığından ihtiyaçta kullanılamaması olgusu kiralayandan kaynaklanan bir sebep olup, kiracının kiralananı yeniden kiralamasına engel teşkil etmez. Kiracıdan kaynaklanan bir sebeple kiracının tekrar kiralamasının olanaksız hale gelmesi veya taşınmazın mücbir sebep sonucu kullanılamayacak derecede zarar görmesi durumunda T.B.K.nın 355. maddesinin kasteddiği anlamda bir haklı sebep bulunduğu kabul edilmelidir. Davalı kiralananı yeniden kiralamadan önce davacıya T.B.K.nın 355/2. maddesi hükmüne göre yazılı bildirim ile kiralama konusunda öncelik tanımadığından eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmetmek gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

Avukat Burak Eğri